Evropski nepremičninski trg čaka daljše okrevanje

Povzetek

Evropski nepremičninski trg čaka daljše in neenakomerno okrevanje. Nova raziskava PwC in Urban Land Institute kaže, da vlagatelji vse večji pomen pripisujejo stabilnim prihodkom od najemnin, učinkovitemu upravljanju in kakovosti posameznih nepremičnin, medtem ko višji stroški financiranja in gospodarska negotovost še naprej zavirajo trg.

◉ Le 45 odstotkov anketiranih nepremičninskih strokovnjakov pričakuje izboljšanje poslovne donosnosti v letu 2027, leto prej jih je bilo takšnih 50 odstotkov.
◉ Vlagatelji dajejo prednost zanesljivim prihodkom od najemnin in izboljšanju poslovanja nepremičnin pred pričakovanjem splošne rasti njihovih tržnih vrednosti.
◉ London, Madrid in Pariz ostajajo tri najprivlačnejša evropska mesta za naložbe in nepremičninski razvoj.
◉ Podatkovni centri in energetska infrastruktura sodijo med najzanimivejše naložbene priložnosti, predvsem zaradi razvoja umetne inteligence in vse večjih potreb po električni energiji.
◉ Stanovanjska dostopnost, visoki stroški gradnje, regulativna negotovost in podnebna tveganja ostajajo med največjimi dolgoročnimi izzivi evropskega nepremičninskega trga.

Evropski nepremičninski trg pred daljšim okrevanjem

Evropski nepremičninski trg vstopa v obdobje, v katerem bodo vlagatelji morali na ponovno rast vrednosti nepremičnin čakati dlje, kot so pričakovali še pred časom.

Najnovejša raziskava Emerging Trends in Real Estate Europe 2027, ki sta jo pripravila svetovalna družba PwC in organizacija Urban Land Institute (ULI), kaže, da se naložbene prednostne naloge spreminjajo. V ospredje prihajajo kakovost posameznih nepremičnin, stabilnost prihodkov, učinkovito upravljanje in dolgoročna vzdržnost naložb.

Raziskava temelji na anketah in pogovorih s 1.498 vodilnimi strokovnjaki iz evropske nepremičninske panoge.

Rezultati kažejo na previdnejša pričakovanja. Le 45 odstotkov vprašanih pričakuje izboljšanje poslovne donosnosti v letu 2027, medtem ko je bilo v predhodni raziskavi takšnih 50 odstotkov.

Na razpoloženje vplivajo predvsem visoki stroški zadolževanja, negotovost glede gospodarske rasti, geopolitična tveganja, spremenljivi stroški gradnje in vse zahtevnejše regulativno okolje.

To ne pomeni, da evropske nepremičnine izgubljajo svojo naložbeno privlačnost. Pomeni pa, da bodo rezultati vse bolj odvisni od izbire lokacije, kakovosti nepremičnine, načina financiranja in sposobnosti ustvarjanja stabilnih prihodkov.

Prihodki od najemnin postajajo pomembnejši

Ena najizrazitejših sprememb v razmišljanju vlagateljev je večji poudarek na rednih prihodkih od oddajanja nepremičnin.

V obdobjih hitre rasti nepremičninskega trga so lahko vlagatelji ustvarjali visoke donose predvsem zaradi povečevanja tržnih vrednosti nepremičnin.

Takšno okolje je danes precej manj predvidljivo.

Višje obrestne mere povečujejo stroške financiranja, negotovost glede gospodarske rasti pa otežuje napovedovanje prihodnjih vrednosti nepremičnin.

Zato postajajo privlačnejše nepremičnine, ki zagotavljajo stabilne najemnine, imajo zanesljive najemnike in omogočajo učinkovito obvladovanje obratovalnih stroškov.

V ospredje prihaja tudi aktivno upravljanje nepremičninskega premoženja.

Lastniki se vse bolj osredotočajo na prilagajanje najemnin tržnim razmeram, prenovo objektov, energetsko učinkovitost, dolgoročno sodelovanje z najemniki in zmanjševanje stroškov poslovanja.

Takšen pristop spreminja tudi razumevanje donosnosti nepremičninskih naložb. Vlagatelj ne računa več zgolj na rast tržne vrednosti, temveč predvsem na sposobnost nepremičnine, da ustvarja predvidljiv denarni tok.

Katera evropska mesta so najbolj privlačna?

Kljub previdnejšim pričakovanjem nekatera evropska mesta še naprej ohranjajo močan položaj na zemljevidu nepremičninskih naložb.

London, Madrid in Pariz so tudi v najnovejši raziskavi zasedli prva tri mesta po privlačnosti za naložbe in razvoj nepremičnin.

Na četrto mesto se je povzpel München, ki je prehitel Berlin. Milano je napredoval na peto mesto, medtem ko se je Lizbona prvič uvrstila med deset najprivlačnejših evropskih mest.

Najpomembnejše naložbene destinacije:

London
Madrid
Pariz
München
Milano

Zanimanje vlagateljev ni povezano zgolj z velikostjo posameznega nepremičninskega trga. Pomembni so tudi gospodarska rast, likvidnost, razvitost poslovnega okolja, povpraševanje najemnikov in dostopnost financiranja.

London ohranja prednost zaradi mednarodnega finančnega središča in razvitega nepremičninskega trga. Madrid in Pariz izstopata zaradi gospodarske velikosti, raznolikega povpraševanja in zanimanja mednarodnih vlagateljev.

Napredovanje Münchna in Milana kaže, da vlagatelji vse več pozornosti namenjajo mestom z močnim gospodarskim zaledjem in dolgoročnim potencialom.

Podatkovni centri postajajo ena najprivlačnejših naložb

Med najpomembnejšimi ugotovitvami raziskave izstopa vse večji pomen digitalne infrastrukture.

Podatkovni centri so se uvrstili na prvo mesto med nepremičninskimi sektorji z najboljšimi naložbenimi obeti. Njihov pomen narašča zaradi razvoja umetne inteligence, računalništva v oblaku in vse večje potrebe po digitalnih storitvah.

Za gradnjo in delovanje takšnih objektov so potrebni:

zanesljivi in zmogljivi priključki na električno omrežje;
napredni hladilni sistemi;
kakovostna telekomunikacijska infrastruktura;
primerne lokacije z dovolj prostora;
dolgoročno in stabilno financiranje.

Pomembnost pridobiva tudi energetska infrastruktura. Razvoj umetne inteligence in podatkovnih centrov namreč povečuje potrebe po električni energiji, kar odpira nove možnosti za naložbe v proizvodnjo, shranjevanje in distribucijo energije.

Toda takšne naložbe zahtevajo visoke začetne vložke. Njihova donosnost je odvisna od razpoložljivosti električne energije, stroškov gradnje, dovoljenj in dolgoročnega povpraševanja po zmogljivostih.

Stanovanjska dostopnost ostaja velik evropski problem

Stanovanjski trg ostaja eden najpomembnejših dolgoročnih izzivov evropskih mest.

Raziskava opozarja, da pomanjkanje stanovanj in njihova vse slabša dostopnost predstavljata resno oviro za prihodnjo gospodarsko konkurenčnost Evrope.

V številnih večjih mestih povpraševanje presega ponudbo. Rast prebivalstva, omejena gradnja novih stanovanj in visoki stroški razvoja nepremičnin povečujejo pritisk na najemnine in prodajne cene.

Posledice niso omejene samo na nepremičninski trg. Pomanjkanje dostopnih stanovanj vpliva tudi na mobilnost delovne sile, zaposlovanje in sposobnost mest, da privabljajo usposobljene kadre.

Za vlagatelje to ustvarja zanimive, vendar zahtevne razmere.

Povpraševanje po stanovanjih ostaja visoko, vendar so stroški zemljišč, gradbenega materiala, dela in financiranja pogosto tako veliki, da je razvoj cenovno dostopnih stanovanj gospodarsko težko upravičiti.

Vse večji pomen zato pridobivajo stanovanja za dolgoročni najem, profesionalno upravljani stanovanjski portfelji in prenova obstoječih objektov.

Regulacija in podnebna tveganja spreminjajo trg

Pomembno oviro za evropski nepremičninski trg predstavljata tudi regulativna in politična negotovost.

Kar 38 odstotkov vprašanih je regulativno negotovost uvrstilo med tri največje poslovne skrbi. Politično nestabilnost v posameznih državah je kot pomemben dejavnik navedlo 41 odstotkov sodelujočih.

To je posebej pomembno za mednarodne vlagatelje, ki morajo pri izbiri trga upoštevati razlike v davčni zakonodaji, pravilih oddajanja stanovanj, postopkih pridobivanja dovoljenj in okoljskih zahtevah.

Vse večjo težo imajo tudi podnebna tveganja.

Kar 53 odstotkov sodelujočih pričakuje, da se bo pomen prilagajanja fizičnim podnebnim tveganjem povečal v naslednjih 18 mesecih. V obdobju petih let se ta delež poveča na 59 odstotkov.

To pomeni, da energetska učinkovitost in odpornost stavb proti poplavam, vročinskim valovom ter drugim vremenskim pojavom postajata pomemben del vrednotenja nepremičnin.

Starejši objekti bodo zato v številnih primerih potrebovali dodatne naložbe v prenovo, izolacijo, prezračevanje in energetske sisteme.

Srednja in vzhodna Evropa pridobivata pomen

Med zanimivejšimi evropskimi območji za nepremičninske naložbe postaja tudi srednja in vzhodna Evropa.

Poljska izstopa kot eden najpomembnejših regionalnih trgov. Njeno privlačnost podpirajo gospodarska rast, razmeroma konkurenčno financiranje in dobra likvidnost bančnega sistema.

Po podatkih MSCI, navedenih v raziskavi, je obseg nepremičninskih naložb na Poljskem v prvih devetih mesecih leta 2026 dosegel 4,8 milijarde evrov, kar je 77 odstotkov več kot v enakem obdobju leto prej.

Varšava je ohranila 12. mesto med evropskimi mesti po naložbeni in razvojni privlačnosti.

Raziskava Oxford Economics, na katero se sklicuje poročilo, za Varšavo v obdobju 2027–2029 napoveduje povprečno 3,1-odstotno letno realno rast bruto domačega proizvoda. Za primerjavo naj bi ta v Madridu znašala 2,2 odstotka, Londonu 1,6 odstotka in Parizu 1,3 odstotka.

Kljub temu vlagatelji pri naložbah v srednjo in vzhodno Evropo upoštevajo tudi geopolitična tveganja, valutna nihanja in manjšo likvidnost nekaterih trgov.

Regija tako ponuja zanimivo kombinacijo višjega gospodarskega potenciala in nekoliko drugačnega naložbenega tveganja.

Novo obdobje evropskih nepremičninskih naložb

Ugotovitve raziskave PwC in ULI kažejo, da se način vrednotenja evropskih nepremičnin postopoma spreminja.

Obdobje, v katerem je bilo mogoče donosnost graditi predvsem na splošni rasti cen nepremičnin, postaja manj zanesljivo.

V ospredje prihajajo kakovost posameznih objektov, stabilni prihodki od najemnin, učinkovito upravljanje in sposobnost prilagajanja spreminjajočim se gospodarskim ter okoljskim razmeram.

Podatkovni centri, energetska infrastruktura, stanovanja za dolgoročni najem in kakovostni poslovni prostori predstavljajo pomembna področja prihodnjega razvoja.

Hkrati bodo visoki stroški financiranja, regulativna negotovost in zahteve glede energetske učinkovitosti še naprej vplivali na donosnost.

Za evropski nepremičninski trg bo zato prihodnje obdobje manj povezano s splošno rastjo cen in bolj z iskanjem nepremičnin, ki lahko tudi v zahtevnejših gospodarskih razmerah ustvarjajo stabilno in dolgoročno vrednost.